社会 | ​小区业委会:多少纠结 如何解套

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原题 | 小区业委会:多少纠结 如何解套

转自:汕尾日报新媒体

业委会是通过社区自治实现业主权利的重要组织保障。针对业委会的成立和运作,法理界定和依据已渐趋明晰。在我市,小区业委会之设产生了不少现实难题,既有成立后陷入僵局困境的,也有成立后难作为、不作为甚至乱作为的现象。

欢喜

业委会终于成立了

这天上午九点,市区某高档小区的一处人来人往,一派喜庆洋洋的景象。经过一年多的筹备,该小区终于圆满完成了首次业主大会的选举工作,以总选票1928票、收回选票1187票的结果,选举出9名业委会委员,2名候补委员。

对这得来不易的成功,业委会成员余女士深有感触。她说:“我们小区2017年收楼, 至今已有三年的时间,而小区停车场水泥地板依旧凹凸不平,下雨天容易积水,雨水一多便进入到电梯梯井,这种情况容易造成漏电等意外,每当暴雨的时候,很多业主自发检查地下车库积水等情况,却很难看见物业管理人员的身影。”

“我们不敢奢求能享受到百分百的五星级服务,就是能得到三星到四星级的物业服务质量,我们业主都很满足了。”余女士无奈地说。面对业主们的投诉,小区物业非但不予理睬,反而还提出要提高停车费,让业主们更加不满。不少业主开始萌生想法,是不是可以成立一个合法的组织来监督物业的管理呢?

于是在去年9月份,热心业主们开始着手成立业委会的相关准备工作,并组建了业主大会筹备组,但没想到的是,物业对他们的阻拦,也随着开始。

回忆当时情形,余女士忿然道:“明文规定要求建设单位和物业服务企业要配合业主大会筹备组的工作,要提供相关的资料,但是现实中我们却遇到了‘踢皮球’,房地产开发公司推到物业,物业把责任推到房地产开发公司。花了两个多月的时间,我们筹备小组才拿到物业提供的相关资料。随后,筹备小组根据相关规定要求物业公司提供业主大会筹备组临时办公室时,期间通过不断地写报告、协调等,直到今年5月,才拿到临时办公室的钥匙。”

除了拖延时间,物业公司也进行了一系列的阻挠活动。例如多次阻挠筹备小组在该小区内张贴一些公示性的文件和材料,更甚的是,有一次还在一夜之间将全部张贴的公示文件全部撕毁。这让业主们尤为气愤,但他们没有放弃,按照法定程序继续筹备工作。今年7月份,物业公司又一次激发了众怒。原来,该小区原定在7月中旬召开业主大会,筹备小组按照规定张贴最终定稿的选举程序、办法、候选人公示表等,按照国家有关法律规定,必须公示满14天。但在第12天晚上,全部公示文件都被撕毁。这下业主们忍无可忍,向公安机关报案,随后公安机关介入调查。由于公示的时间还未达到法定的14天,且还要等待公安机关的调查结果,于是筹备工作无奈地被暂时“冻结”。但好在,经过多部门的协调,最终该小区的业主大会得以在今年9月召开,推动了业委会的选举工作。今年11月份,该小区第一届业委会成立,业主们一年来的奔波终于得到了回报。

谈及业委会的未来,余女士满怀企盼:“希望能以业委会来督促物业进一步完善管理机制,而我们业委会的行动都会在阳光下进行,由业主们一起监督,慢慢督促提升物业管理的质量,告别‘干啥啥不行,收钱第一名’的状况。”她说。

参与了本次投票的小区业主吴先生称,因为之前很难跟物业沟通,小区很多事情进展都比较慢,业主反馈的问题没有很好处理。他说:“这次小区的人都想着把事情解决,筹备的人也比较热心,部署和计划都很清晰,希望业委会成立之后,让小区管理变好。”

哀叹

筹备六年还在路上

据城区住房和城乡建设局的数据显示,目前市区一共有小区150个,其中 35个小区交由物业管理公司管理,成立业委会的小区仅有 12个。

来自某小区业主大会筹备组的黎先生这天也来到了余女士小区业主大会的选举现场观摩,看见别的小区顺利成立业委会,已经坚持筹备6年的他激动地说:“看到别人成立,我们的心都很痛!”他居住的小区原先管理都很好,但六年前开始混乱,卫生环境差、收费不合理等问题使得业主和物业矛盾激化,由于物业公司和房地产开发商之间互相推诿,业主们开始萌生了成立业委会的想法,想通过调解、监督物业管理来切实解决存在问题。

开始时也有业主不理解,黎先生一家一户地上门沟通,遇见有共同想法的、热心的业主,就极力鼓动他们一起做这件事。他说:“其实我们业委会成立是为大家为子孙,想把小区共同建设得更好,住在这里都是邻居,我们不是想跟物业对抗,主要是为起到监督责任,没有别的目的。”

筹备组建立起来后,黎先生与筹备组成员们开始与物业公司沟通,试图尽快成立。但没想到,这一沟通,就是六年。由于物业、房地产商的阻拦,筹备事项一直停滞不前,筹备组成员都很着急,黎先生无奈哀叹:“怎么就这么难!”有年纪较大的业主更是灰心:“我们已经筹备了六年,等到我走可能都还没成立。”他们担心这话要一语成谶。

黎先生也曾想到过放弃,但一想到小区的生活,想到家人,想到时常在小区里打招呼的业主们,他就坐不下了。他透露,目前他们还有几十个人在坚持做。看到其他小区顺利成立了业委会,黎先生仿佛看到了希望,他希望能够向其他小区的业委会取经,继续推进小区业委会的成立。

闹心

名存实亡或适得其反的乱象

对于已经成立业委会的小区而言,确实有了新的变化,比如管理水平好了,部分管理费用降低了。但有小区业主反映,业委会虽然成立了,却不受物管和开发商的“待见”,尤其涉及三方利益的时候,物管和开发商实行“三不措施”:不理会、不配合、不支持,更有甚者采用暴力阻扰。小区管理的改善进度缓慢,还出现了搁浅的情况,业委会无法真正发挥实质作用。

也有知情人透露,个别业委会成立后,实质上沦为别有用心的人的“敛财”工具,部分业委会成员想方设法捞“好处”,如涉及小区内的电梯广告、小商户入驻(例如卖牛奶,卖保健品)等等。在法律上这些收益理应回馈到全体业主身上,但部分业委会却没有这样做,甚至连财务情况都不敢公开。有的小区公共设施的安装和租赁,业委会未经过多数小区业主的同意,就自行处理了。有些还私自制定各种管理制度,只需要业委会主任与委员们协调好分款金额即可,根本没有通过业主们的同意。

此外,业委会成立后不作为的情况也不少见。有业主怒诉:“业委会请着法律顾问、雇着专业会计、养着专职出纳,但实际却是‘三不管’,有的业委会成员连小区的业主都不认识!”在市区某旧小区,还有业主称:“业委会成立多年,业委会办公场所却是常年大门紧锁,小区也没有任何管理。旧小区没有物管,而业委会成为一种‘摆设’。”

支招

明法依规、各守边界实现互动互利

记者在查阅相关报道时发现,业委会不作为、乱作为的现象并不少见。关于业委会的问题中,既有“成立难”,也有“履职难”,更有“监管难”,成为市民生活中的“灰色地带”。我们看到,今年通过的《中华人民共和国民法典》中,对小区的物业、业主、物管、业委会之间的关系有了新的规定,为业委会的成立和运行提供了明确的依循。

对于成立业委会产生的难题,除了法律、业主们的监督之外,还需要相关部门的监管和协助。

据城区住建局庄姓工作人员表示,各小区要成立业主委员会,首先要有百分之二十以上业主联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请;已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。筹备组成立后,拟定小区业主大会议事规则、管理规约等草案及明确投票权数,提出首届业委会委员候选人条件、名单,最后正式召开业主大会,选出业主委员会。

谈及业委会成立的难题,他说:“首先由于多数业主对物业管理法规缺乏了解,不知道业主委员会在物业管理活动中的职责和作用,从而缺乏主动性;同时,部分业主的从众心理使得他们在成立业主委员会的题上瞻前顾后,害怕‘枪打出头鸟’。因此,很难有业主自发牵头来筹备这项工作。针对这个现象,我市有关部门应该加大宣传力度,运用公众媒体向社会宣传业主委员会的组织形式、职责以及在物业管理活动中的地位和作用,激发业主自发成立业主大会。”针对筹办过程手续繁琐复杂、给业主带来困难的问题,他建议各部门可以通过网上申请、网上审核、网上备案等,来加快业主委员会的组建,同时减轻主管部门的工作量。

对于现存小区业委会不作为、乱作为的现象,该工作人员称:“从现在的情况看,确实存在一些业主委员会因营利之心做出不良行为,从而产生负面影响的情况,比如我市某小区的业主委员会和广告开发商签订了 10年合同,可是业主委员 5年一换届,这就产生了矛盾。所以业主委员会的每个决定都应该在阳光下进行,保证业主能够监督到他们的行动。同时,小区物业的阻碍也是一个重要原因,比如小区停车位的租金,小区公共区域的广告费等各方面的利益驱动让物业公司阻碍了业主委员会的成立,说到底是他们害怕被分权,被监督,而一些服务好的物业公司,反而是鼓励成立业主委员会、鼓励业主参与到小区的管理上来的。”

记者:赖琳琳 梁佳 张文滨/文

张文滨/漫画

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